Você já teve oportunidade de examinar as leis, mas não entendeu exatamente qual o papel do síndico no condomínio? Compreende exatamente as responsabilidades de um síndico?
Ser gestor de um condomínio não é para qualquer um. Observe o que um síndico recém-eleito disse:
“Após a assembleia que fui eleito fiquei muito ansioso, me senti despreparado e com medo. São muitas responsabilidades e papéis a desempenhar, perguntava-me: será que vou dar conta?”
De fato, ao refletir na magnitude que envolve ser um síndico. Alguns ficam preocupados, pois sabem que, ao ser responsável pelo condomínio, o administrador pode responder civil e criminalmente por atos irregulares cometidos em sua gestão.
Questões como práticas ilegais, acidentes ou mesmo omissão de informações, são situações que podem ocorrer, mesmo sem a intenção. Afinal, até mesmo o fato de desconhecer a legislação pode colocar o síndico em situação de risco.
No entanto, você perceberá que com paciência, empenho e uma boa orientação, será bem-sucedido no papel do síndico, e logo colherá os bons frutos de sua gestão.
Quem pode desempenhar o papel do síndico?
O síndico é eleito em assembleia-geral dos condôminos e .
Conforme o Código Civil, qualquer pessoa pode exercer a função de síndico. De modo que a escolha vai conforme a realidade dos moradores e do condomínio.
Entretanto, uma pessoa que terá tantas responsabilidades, não pode ser escolhida aleatoriamente. Dessa forma é imprescindível escolher a pessoa apta para exercer o papel do síndico.
Portanto, o síndico pode ser:
- Síndico profissional
É o profissional que estudou e se especializou para exercer essa função, atua em um ou mais condomínios, e não necessariamente mora no local onde é síndico.
- Síndico Morador
É um morador eleito com as habilidades necessárias para assumir e exercer o papel do síndico no local onde reside.
O que diz a lei sobre o papel do síndico?
Primeiramente vamos entender quais são as obrigações do síndico começando pela legislação vigente. Conforme o artigo 1348 do Código Civil, compete ao Síndico:
I – Convocar a assembleia dos condôminos;
II – Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – Realizar o seguro da edificação.
- 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
- 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Além dos deveres e atribuições descritos acima, o papel do síndico engloba:
- Responsabilidade Civil – quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros;
- Responsabilidade Criminal – quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção.
Portanto, o papel do síndico abrange muita responsabilidade. Nomear uma pessoa que não tem as habilidades necessárias pode causar sérios prejuízos.
O que o síndico não pode fazer
Certamente, alguns síndicos são criticados por se acharem os “donos do condomínio”. Contudo, o papel do síndico engloba regras que devem ser seguidas, como as que consideramos até agora.
No entanto, alguns comportamentos são, de fato, inaceitáveis. Abaixo apontamos alguns deles:
- Negligenciar normas do condomínio: O papel do síndico exige que ele siga à risca as regras e regimento interno estabelecido pela convenção, além disso, deve fiscalizar se estão sendo cumpridos pelos moradores;
- Deixar de prestar contas aos moradores: A prestação de contas anual ou quando solicitado é obrigatório;
- Invadir a privacidade dos condôminos: Entrar em uma unidade ou mesmo abrir a correspondência sem autorização é ilegal. Mesmo em emergências, tais como vazamento de água ou gás, deve-se ter cautela;
- Proibir a entrada de visitantes: O síndico não pode impedir que uma visita autorizada por um morador entre no condomínio. Exceto quando a convenção decida o contrário;
- Não respeitar o quórum das votações em assembleias: Não obedecer às regras de votação pode ocasionar em impugnação da assembleia de condomínio;
- Expor moradores inadimplentes: Divulgar o nome dos devedores pode ocasionar em uma ação judicial por danos morais;
- Deixar de comunicar os moradores sobre ações judiciais: É obrigatório notificar os condôminos sobre os problemas judiciais do condomínio;
- Usar indevidamente o fundo reserva: O fundo de reserva deve ser usado para emergências e não pode ser utilizado para despesas ordinárias;
- Gestão superior a dois anos: Após dois anos de gestão, é necessário fazer uma nova eleição para escolha do síndico.
Diferença entre o papel do síndico e da administradora de condomínio
Nesse artigo, consideramos bem qual o papel do síndico. Mas o que dizer das administradoras de condomínios?
Agora vamos considerar como o síndico e as administradoras trabalham juntos em prol do condomínio.
Como vimos, o síndico é responsável por tudo o que acontece no condomínio, porém, mediante aprovação em assembleia, é possível transferir algumas responsabilidades para uma administradora de condomínio.
Ao trabalharem juntos, as responsabilidades e o papel de cada uma das partes devem ser bem definidos, visto que a administradora pode ser responsabilizada judicialmente por eventuais problemas que possam surgir na administração do condomínio.
Portanto, a administradora deve estar atenta à legislação e suas responsabilidades civis, criminais e trabalhistas.
Será que a administradora de condomínio pode ser síndica? Sim, conforme o Código Civil, a assembleia pode escolher como síndico a administradora do condomínio.
Inclusive, fizemos um vídeo bem completo no nosso canal do Youtube para explicar o papel do síndico. Basta clicar para assistir.
Uma auditoria pode ajudar a fortalecer a confiança no síndico
Concordemente, o papel do síndico é de muita responsabilidade, e exige muitos conhecimentos técnicos. Conhecer a legislação e certificar de cada aspecto está sendo cumprido exige muito esforço.
Nesse sentido, alguns detalhes podem passar despercebidos. Todavia, receber orientação de profissionais especializados nos diversos aspectos que abrange a gestão do condomínio é primordial.
Hoje em dia, é muito comum um síndico solicitar uma auditoria assim que assume o condomínio. Isso pode ajudar a entender a situação das contas e garantir que ele está assumindo um condomínio livre de problemas jurídicos.
A auditoria de condomínio ajuda a fortalecer a confiança. Com profissionais especializados e atualizados com as mudanças na legislação, os síndicos receberão orientação quanto aos procedimentos corretos e identificarão ações de melhorias.
Além disso, os condôminos se sentirão seguros e convencidos de que tudo está sendo cuidado corretamente e com transparência.
Conte com a MB7 Auditoria para fazer a auditoria condominial que vai ajudar você a se prevenir contra problemas. Entre em contato com nossos especialistas e descubra como seu condomínio pode se beneficiar.
