Certamente você já ouviu falar da Convenção de Condomínios, é um documento importantíssimo que o síndico consulta o tempo todo. No entanto, as pessoas ainda têm dúvidas sobre várias particularidades relacionadas a esse assunto.
Alguns síndicos têm nos questionado:
- como fazer o registro da Convenção de Condomínio;
- como elaborar a Convenção de Condomínios conforme as leis;
- qual a diferença entre a Convenção de Condomínios e Regulamento Interno?
Estas também são suas dúvidas? Nós elaboramos este conteúdo para te ajudar a entender tudo o que engloba a Convenção de Condomínios.
O que é Convenção de condomínio?
A Convenção de Condomínios é um documento legal que determina as normas e direitos dos condôminos visando garantir a boa convivência entre todos. Este documento aponta as diretrizes, define um conselho, estabelece as áreas comuns e individuais, entre outras coisas.
Por que é importante? Para exemplificar, imagine um país sem leis e organização? Isso, certamente, seria um caos. Da mesma forma, um ambiente coletivo precisa de normas para haver bem-estar social entre todos.
Desta forma, podemos comparar a Convenção de Condomínios com a Constituição de um país, onde é estabelecido regras que devem ser seguidas pelos condôminos.
Através destas regras, é possível, por exemplo, controlar o barulho nos espaços individuais, permitir ou não animais domésticos nos condomínios, etc. Na Convenção de Condomínios são previstas multas no caso de descumprimento ou comportamentos impróprios.
Contudo, apesar de sua importância e legalidade, a Convenção de Condomínio deve estar em harmonia com a legislação do país. Ou seja, nunca sobressai a Constituição Federal, o Código Civil, as leis estaduais e municipais.
O que deve incluir a Convenção de Condomínios
A Convenção de Condomínios deve ser estabelecida na ocupação do empreendimento e ser aprovada já nas primeiras assembleias. Assim, a própria construtora ou incorporadora do empreendimento poderá estabelecer as diretrizes para apresentar aos condôminos.
A Convenção de Condomínio deve incluir:
- Funções do síndico
Especificar as funções e deveres do síndico, conforme o Código Civil. Deve constar se haverá salário para o síndico ou isenção de cotas condominiais.
- Administração do condomínio
Determinar o modelo de administração do condomínio. Vale lembrar que mesmo que uma administradora de condomínio seja contratada, o síndico ainda é o representante legal.
Também determina a forma e quórum para eleição e destituição do síndico, subsíndico ou conselho fiscal.
- Sanções condominiais
Definir multas e juros em caso de descumprimento das regras estabelecidas. Deve conter:
- cobrança de inadimplentes, bem como multas e juros;
- protestos de cotas vencidas;
- prazos para cobranças judiciais;
- advertências e multas para regras de convivência.
Determina a divisão das despesas do condomínio. Também específica sobre o fundo de reserva e suas aplicações.
- Diretoria e conselho do condomínio
É determinado as obrigações da diretoria e conselho do condomínio, normalmente composto por um síndico, um subsíndico e conselheiros fiscais.
- Descrição dos prédios
Estipula se o empreendimento será um condomínio comercial ou residencial. Especifica as áreas de propriedade exclusiva e comuns, com descrição dos espaços, incluindo medição dos ambientes.
- Obras estruturais e manutenções
Informa como realizar obras estruturais, manutenção ou contratação de serviços para melhorias de infraestrutura do condomínio.
- Itens coletivos
Determina o uso dos itens coletivos e serviços comuns aos condôminos.
- Assembleias de condomínio
Detalha os tipos de assembleias e informa regras de convocação e procuração
Quanto ao registro da Convenção de Condomínio, conforme o Artigo 1.333, parágrafo único, do Código Civil, determina que a Convenção de Condomínio (junto ao edital de convocação, a ata da assembleia e a lista de presença assinada) deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. É imprescindível que esse documento acompanhe a matrícula do imóvel.
Qual a diferença entre Convenção de Condomínio e Regulamento Interno?
Muitos questionam o que difere a Convenção de Condomínio do Regulamento Interno. Vamos demonstrar:
- Convenção de Condomínio
Contém regras mais amplas, por exemplo:
- quota proporcional e o modo de pagamento das taxas de condomínio;
- forma de administração;
- governança das Assembleias;
- estrutura diretiva (Conselho, Síndico, Subsíndico), entre outras regras.
É um documento previsto nos artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil. Precisa estar registrado em cartório e só pode ser alterado por 2/3 dos condomínios (Artigo 1.351 do Código Civil).
- Regulamento Interno
Também chamado de Regimento Interno, aborda questões de convivência e o dia-a-dia do condomínio. É como um manual operacional e de conduta dos condôminos. Nesse documento deve constar:
- como deve ser a utilização da garagem, academia, etc.;
- como devem ser realizadas as mudanças e reformas;
- sobre ruídos ou barulhos, etc.
Esse documento está previsto no artigo 1.334 do Código Civil e só pode ser alterado por 50%+1 dos condôminos ou que a Convenção do Condomínio determinar.
Então…
Síndico tem papel fundamental na governança do condomínio com comunicação, orientação e aplicação das normas descritas nesses documentos.
A estrutura organizacional deve funcionar bem. Para isso, é fundamental que todos os envolvidos tenham consciência do seu papel que e do que se espera de cada.
Com a Convenção e o Regulamento bem estabelecidos, as expectativas ficam melhor alinhadas. Todas as normas e papéis ficam estabelecidos e não há dúvidas e cobranças indevidas sobre as responsabilidades de síndicos e condôminos.
Entretanto, alguns condomínios esquecem que essa é uma questão legal e acabam esquecendo de verificar se as atividades do condomínio estão de acordo com a Convenção. Nesse sentido, uma auditoria no condomínio pode ajudar. Ela é uma ferramenta que pode auxiliar o síndico a fortalecer a governança do condomínio, apontando erros nas contas e permitindo assim, soluções criativas e transparência aos condôminos.
Portanto, a auditoria de condomínios contribui para boa gestão do síndico e confiabilidade na utilização dos recursos dos condôminos.
Se você ainda tem dúvidas e deseja saber mais sobre a Convenção de Condomínios, ou como uma auditoria pode ser benéfica ao seu condomínio, entre em contato conosco. Teremos prazer em responder suas perguntas.
