Fundo de reserva condomínio – lei e boas práticas

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O que diz a lei sobre o fundo de reserva do condomínio? Qual a porcentagem que deve ser cobrado e quem deve arcar com essa despesa?

Esse assunto é um tanto polêmico, já que as pessoas costumam ter suas próprias opiniões sobre quanto dinheiro deve ser mantido no fundo de reserva e quando ele deve ser usado. 

Nesse sentido, os pormenores dessa cobrança são estabelecidos pela Convenção de Condomínios e os valores podem variar de um condomínio para o outro. Além disso, muitas dúvidas surgem sobre a maneira correta de utilizar esse recurso.

Contudo, preparamos esse artigo para esclarecer os aspectos do fundo de reserva do condomínio conforme a lei.  

O que é fundo de reserva do condomínio conforme a lei?

Primeiramente podemos dizer que o fundo de reserva do condomínio é assegurado por lei e se refere a um valor retido, como uma “poupança”, para garantir o pagamento de despesas emergenciais. 

Eventualmente podem surgir reparos e obras de manutenções que não estavam previstas, por exemplo, um dano repentino na estrutura do prédio, ou qualquer outra situação que exija intervenção imediata. 

Sendo assim, através desse recurso, é possível cobrir despesas extraordinárias que não estavam no planejamento estipulado pela previsão orçamentária do condomínio.

Quais as leis que tratam do assunto

O fundo de reserva do condomínio está previsto por lei na Lei nº 4.591/1964, no Art.9°, §3°, alínea “j”.Nela, também menciona que o percentual de arrecadação deve ser estabelecido na convenção do condomínio. 

Ou seja, a lei regulamenta que deve haver um fundo de reserva e o valor cobrado deve ser estabelecido pelo próprio condomínio.

Em geral, existe uma variação entre 5% e 10% da cota condominial cobrado mensalmente. Também é determinado na convenção se o prazo de recolhimento será permanente ou não. 

Dessa forma, o fundo de reserva do condomínio é a única forma de arrecadação extra assegurada por lei. Demais cobranças extras precisam ser discutidas em assembleias e ter quórum mínimo para aprovação. 

Predominante à lei do condomínio, há o Código Civil. O qual, é superior às demais leis do condomínio. Inclusive, todas as outras leis devem ter como base o Código Civil.

No que se refere a legislação para condomínios, o código civil possui 44 artigos que regula casos de inadimplência, descumprimento de normas e afins. Embora não mencione diretamente o fundo de reserva do condomínio, os artigos 1334 inciso I e 1336 inciso I, tratam do “pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio”.

Entretanto, quando não contraria o Código Civil ou a lei do condomínio, a convenção de condomínio ou assembleia terão liberdade para regulamentar a questão. 

Quem deve pagar o fundo de reserva do condomínio segundo a lei?

O pagamento do fundo de reserva do condomínio conforme a lei é dever de todos os condôminos. 

Então surge a pergunta: é justo o locatário pagar o fundo de reserva? Esse assunto polêmico tem sido bastante discutido. Então vamos buscar a resposta nas leis existentes.

A Lei nº 8.245/91, Lei do Inquilinato, prevê em seus artigos 22 e 23, todas as obrigações do locador e locatário. Segundo a lei, cabe ao locador o pagamento das contas extraordinárias, bem como do fundo de reserva.

Portanto, o pagamento do fundo de reserva conforme a lei é obrigação dos proprietários, todavia, os inquilinos estão isentos do pagamento dessa cobrança. 

Afinal, o dinheiro do fundo de reserva do condomínio é utilizado para despesas extraordinárias. Inclui benfeitorias de infraestrutura, pinturas de fachada, reformas e outras melhorias que valorizam o imóvel. Nesse contexto, devem ser arcadas pelos proprietários do imóvel e não pelos inquilinos.

Boas práticas para usar o fundo de reserva do condomínio conforme a lei

Algumas boas práticas vão garantir uma melhor administração dos recursos arrecadados e garantir que o fundo reserva de condomínio esteja conforme a lei. Segue algumas dicas:

  • Inicie quanto antes a cobrança do fundo de reserva, assim quando surgir uma emergência já terá o saldo necessário;
  • Os fundos para gastos extraordinários devem ser separados dos gastos ordinários. Não use a reserva de uma arrecadação para suprir a despesa de outra;
  • É indicado manter o fundo de reserva do condomínio em uma aplicação de perfil conservador, dessa forma gera rendimentos e pode ser resgatado em uma emergência;
  • Evite acumular dois fundos de arrecadação simultaneamente, isso ajudará a prevenir inadimplências;
  • A recomendação é que o saldo do fundo de reserva seja equivalente a três meses do valor da receita mensal.
  • Não suspenda a arrecadação quando alcançar o valor recomendado. Mas mantenha o uso aplicado para futuras melhorias discutidas e aprovadas em assembleias. 

Quando pode utilizar o fundo de reserva de condomínio conforme a lei

O fundo de reserva do condomínio deve ser usado conforme descrito na lei para despesas extraordinárias. Ou seja, situações imprevisíveis, como:

  • danos na estrutura do prédio; 
  • problemas com o abastecimento de água no prédio;
  • sinistros de origem natural, por exemplo, enchentes;
  • conserto de equipamentos de segurança, entre outros.

Portanto, o fundo de reserva do condomínio pode ser usado para reparos emergenciais imediatos. Dessa forma, uma situação inesperada não irá influenciar o bom funcionamento do condomínio.

Contudo, em momentos de crises, como a pandemia, muitos condomínios têm optado por usar o fundo de reserva de maneira mais criativa. Como mostra nosso artigo: 

Repense o fundo de reserva em momentos de crise

Quando é melhor não utilizar o fundo de reserva do condomínio conforme a lei?

Um erro comum que costuma acontecer em muitos condomínios é utilizar o dinheiro do fundo de reserva para cobrir inadimplências do condomínio.

Certamente, utilizar o valor do fundo de reserva para arcar com as despesas ordinárias do condomínio pode trazer sérias consequências.

Todavia, tais ações podem implicar, em casos leves, multas e sanções administrativas. Outra consequência seria a destituição do síndico. Em casos graves, pode até mesmo resultar em processos cíveis e criminais.

Portanto, é muito importante fazer o uso do fundo de reserva do condomínio conforme a lei. Dessa forma evita muitos problemas e demonstra transparência.

O síndico pode usar o fundo de reserva do condomínio sem autorização dos condôminos?

Primeiramente, gostaríamos de esclarecer que a lei permite a convenção de condomínio criar fundos para uso específico. Isso pode ser feito com objetivo de arrecadar dinheiro para realizar uma obra específica. 

Com esse recurso é possível juntar dinheiro para realizar reformas de alto valor sem comprometer as atividades do condomínio. 

Veja alguns exemplos de fundos especiais que podem ser criados:

  • Fundo para pintura de fachada;
  • Fundo para equipagem;
  • Fundo de obras, etc.

Contudo, esses fundos especiais só podem ser criados mediante votação, com quorum de ao menos 2/3 dos condôminos.

Quanto ao fundo de reserva de condomínio conforme a lei para despesas extraordinárias, sua cobrança já está regulamentada por lei e o síndico não precisa de autorização dos condôminos para utilizá-lo.

Em conclusão, é imprescindível utilizar o fundo de reserva do condomínio conforme a lei para evitar sérias consequências. 

Mas nem sempre é possível estar atualizado com a legislação e dúvidas podem surgir. 

Será que o fundo de reserva de seu condomínio está sendo usado corretamente? Você pode saber com a ajuda de um profissional auditor.

A auditoria independente é essencial para identificar problemas e evitar riscos.

Mas se ainda houver dúvidas sobre isso, converse com um especialistas da MB7 Auditoria, teremos prazer em ajudar você a se prevenir contra problemas.

 

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