Inadimplência em condomínio é um problema frequente. O pior é que, quando uma unidade do condomínio deixar de pagar suas taxas condominiais, isso pode deixar o prédio com um buraco nas contas, podendo rapidamente resultar em uma perda de capital.
Muitos condomínios sentiram esse problema na pele durante a pandemia, entretanto, já sabemos que este problema não é novo. A inadimplência é um problema constante que os síndicos precisam administrar.
Neste artigo, vamos falar sobre como os síndicos podem lidar com esse problema. No entanto, vamos começar pelo básico: quando alguém é considerado inadimplente?
O que é inadimplência em condomínio?
Inadimplência é a falta de pagamento de uma dívida após o vencimento. Ela já se caracteriza a partir do atraso na quitação de dívidas.
Um ponto de confusão entre as pessoas é pensar que só quem deve muitos meses ou está com o nome “sujo” nas empresas de proteção ao crédito é inadimplente. Na realidade, assim que a pessoa atrasa o pagamento, ela já pode ser considerada inadimplente.
Vendo por esse ângulo, percebemos que a inadimplência é um fato que pode acontecer a qualquer um e pode trazer sérios prejuízos ao condomínio. Por esta razão, ao lidar com a situação, o síndico precisa considerar que há várias causas para as pessoas ficarem inadimplentes. E cada caso deve ser tratado individualmente.
Principais causas da inadimplência em condomínios
Há um risco jurídico de perda do imóvel se o pagamento das taxas condominiais não forem feitas. As pessoas não querem que isso aconteça. Na verdade, dificilmente uma pessoa decide ficar inadimplente. Geralmente, algum evento leva o condômino a essa situação.
Quais os principais eventos que podem levar uma pessoa à inadimplência?
FALTA DE CONTROLE NOS GASTOS
Algumas situações comuns que podem levar a esse descontrole financeiro são:
- falta de educação financeira;
- inadimplência do inquilino que locava o apartamento;
- esqueceu de pagar ou não recebeu o boleto.
IMPREVISTOS FINANCEIROS
Há períodos de crise financeira pessoal ou generalizada, onde muitas pessoas entram em situações inesperadas e acabam desorganizando sua vida financeira. Veja os imprevistos mais frequentes:
- desemprego;
- diminuição da renda familiar;
- outros imprevistos, como: indenização por danos, necessidade de conserto de vazamentos ou substituição repentina de equipamentos, incêndios, acidentes, etc.
PROBLEMAS FAMILIARES E PESSOAIS
Essa foi a maior causa de inadimplência durante a pandemia, mas pode acontecer em qualquer época. Veja alguns problemas pessoais mais comuns:
- doenças físicas e internações;
- doenças emocionais e compras por compulsão;
- morte do proprietário;
- divórcio;
- problemas com a partilha de bens;
Pelas situações que apontamos acima, nota-se que a inadimplência em condomínio é um problema com raízes profundas e difíceis de resolver.
Por isso, é essencial que o síndico mostre consideração e aja com discrição ao lidar com o assunto.
Impactos da inadimplência em condomínio
A conta é bem simples, as taxas de condomínios são cobradas para pagar as despesas gerais. O valor das despesas é rateado pelo total de unidades no prédio.
Quando alguns apartamentos deixam de pagar suas taxas, começa a faltar dinheiro para pagar as contas essenciais do condomínio.
Por isso, a inadimplência em condomínio não afeta apenas o devedor, ela impacta todos os condôminos. Afinal, alguém vai precisar arcar com as despesas.
Não ter dinheiro suficiente para pagar as contas significa um impacto significativo no pagamento de água, luz, insumos, administração, contabilidade, etc.
A primeira consequência a ser percebida é o aumento da taxa condominial, já que o valor do condomínio que não foi pago, será rateado para outros condôminos. Em seguida é afetada a capacidade do condomínio em investir em melhorias e no aumento do fundo de reserva.
Quando o síndico cria estratégias para lidar com a inadimplência em condomínio, ele pode amenizar a situação e reduzir os impactos para o condomínio.
O que o síndico pode fazer?
Vamos analisar alguns passos que o síndico pode tomar para lidar com a inadimplência sem atrapalhar as contas do condomínio.
Verifique a convenção do condomínio: Na maioria dos casos, é prevista a necessidade de uma notificação, que preferencialmente deve ser entregue em mãos. Normalmente é estipulado um prazo de 30 dias para a quitação;
Siga a lei: a lei determina que os pagamentos em atraso devem ser feitos com multa de 2%, além de juros de 1% ao mês e correção inflacionária.
O síndico não deve negociar a redução dessa multa por conta própria, qualquer acordo deve ser feito com respaldo jurídico.
Aliás, em nosso canal MB7 Auditoria no Youtube, temos um vídeo com uma ótima explicação sobre o assunto. Para assistir clique aqui.
Tenha um planejamento: Mantenha as contas sob controle, não espere muitos meses de atraso para tomar providências. Seja ativo nas cobranças.
Caso o problema seja constante, pode ser criado um Fundo de Inadimplência em condomínio, feito para cobrir essas lacunas eventuais nas contas. A criação de um fundo assim é legal, desde que seja aprovada em Assembleia Geral com quórum mínimo.
Considere os motivos da inadimplência ao agir
Seja respeitoso ao efetuar as cobranças, não trate a pessoa mal e não perca a paciência. Porém, não deixe de cobrar o débito, seguindo os procedimentos legais.
Fique atento às proibições
Durante o período em que está inadimplente, o condômino não deve votar em assembleias e nem se candidatar para síndico.
Cuidado para não deixar ninguém constrangido
O morador inadimplente pode usar todas as áreas do condomínio normalmente. Ele não deve sofrer nenhum tipo de exposição que o leve a ficar constrangido. As listas de unidades inadimplentes devem ser restritas às pessoas que cuidam da cobrança e do financeiro do condomínio.
Se o problema persistir, busque ajuda jurídica
Zelar pela situação financeira do condomínio é um dever legal do síndico. Então, caso o problema não seja rapidamente solucionado, é dever do síndico acionar o morador juridicamente. É interessante buscar assessoria jurídica para saber como proceder.
Vale lembrar que, no caso de dívidas de taxas condominiais, o imóvel pode ser penhorado mesmo que seja o único imóvel da família.
Como a auditoria pode ajudar condomínios com índice elevado de inadimplência?
A auditoria em um condomínio ajuda o gestor a entender exatamente quais são os impactos que a inadimplência gera em um condomínio.
Quando há necessidade de aumentar as taxas condominiais ou criar um fundo para cobrir essas lacunas, os condôminos não ficam contentes. Há muito questionamento e indagação.
Com um relatório de auditoria independente é possível mostrar aos condôminos o tamanho do problema e da necessidade de medidas para resolver a situação.
Além disso, entender os impactos também ajudam no planejamento de medidas de contenção de despesas, se for necessário.
Percebe como a auditoria de condomínios pode ser uma ótima ferramenta de gestão nas mãos do síndico?
A MB7 Auditoria é uma empresa sólida que atua especificamente no segmento de condomínios. Conte com nossos especialistas para apontar melhorias no planejamento financeiro contra casos de inadimplência em condomínio.
