Direito condominial: um breve histórico da sindicância

Por Rodrigo Karpat

Os condomínios como conhecemos hoje surgiram durante a primeira e a segunda décadas do século 20. Principalmente após a Primeira Guerra Mundial. Dentro desse cenário, o Código Civil brasileiro de 1916 ainda ignorava completamente esse tipo de empreendimento, sem nada ser mencionado.

Apenas em 1928, com o Decreto de nº 5.481/1928, os empreendimentos começaram a ser citados em lei. Esse, especificamente, dispunha sobre a alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares e diferenciava as partes comuns das exclusivas, por exemplo. Além disso, em seu artigo 8º o decreto dispunha pela primeira vez sobre a questão da administração do imóvel.

Esse decreto foi posteriormente modificado pelo Decreto nº 5.234/1943 e, cinco anos mais tarde, pela Lei nº 285/1948. Esses dois casos não alteravam em nada a função da administração disposta no Decreto de nº 5.481, de 1928. Os mesmos eram focados na ampliação das leis, no sentido de abarcar empreendimento com menos pavimentos.

Assim como mostrado, a utilização de uma pessoa para gerenciar o condomínio (o síndico) era algo comum nos empreendimentos pelo país, porém, apenas em 1964, através da Lei Federal 4.591/64, foram estabelecidas as bases para o funcionamento de condomínio, tendo a existência da figura do síndico como uma exigência legal.

Isso se manteve até janeiro de 2003, quando, a partir do novo Código Civil, a Lei 4.591/64 foi modificada, mas manteve em vigência os artigos que não contrariaram o novo diploma. O novo Código Civil teve o acréscimo de dez artigos que versam especificamente sobre a função do síndico e da administração, apontando a responsabilidade do mesmo para com o condomínio, convocação de assembleias, criação do regimento interno, destituição, representação do condomínio diante da Justiça etc.

As maiores mudanças no novo CPC foram relacionadas a multas e em relação à destituição do síndico, que só pode ocorrer tendo a maioria absoluta dos presentes em assembleia (metade mais um), e não mais dois terços, como na versão anterior. Todas essas mudanças sempre visaram a adequar a legislação condominial àquilo que ocorre na prática no dia a dia.

A chegada do síndico profissional
Por mais que desde o Código Civil de 1964 existisse a possibilidade da função do síndico profissional — nesse sentido: “Artigo 22, parágrafo 4º  Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente” —, foi só a partir do novo CPC, e, mais especificamente, nos últimos dez anos, que a função ganhou destaque e importância na administração condominial.

Isso ocorreu por dois motivos muito claros: primeiramente, ainda mais nas grandes cidades, a vida atribulada impede que uma pessoa consiga ter um trabalho regular e simultaneamente se dedicar a administrar o condomínio no qual mora. Isso faz com que existam condomínios onde nenhum condômino quer para si essa responsabilidade. Além disso, a partir da primeira década do século 21, empreendimentos cada vez maiores foram surgindo pelo país, alguns com mais de duas mil unidades. Condomínios como esses são como verdadeiras cidades, tendo um grande número de moradores, visitas, funcionários, prestadores de serviço etc. Para equacionar tudo isso, é preciso de um síndico que se dedique inteiramente à administração desse condomínio.

Dado esse cenário, foi-se o tempo em que os condomínios contavam com síndicos que tinham o perfil de aposentados ou pessoas que não trabalhavam, e por isso tinham tempo para exercerem o cargo. Isso mudou, principalmente, de uma década para cá. Além da chegada do síndico profissional, que é alguém que tem como profissão, administrar condomínios, hoje o perfil do síndico-morador é de um empresário, advogado, engenheiro, administrador que concilia a sua atividade principal com a de síndico, pois gerir um condomínio, principalmente os de grande porte, se assemelha e muito a dirigir uma empresa.

Dessa forma, a busca pela profissionalização, hoje, vem sendo uma exigência no mundo condominial. Isso fez com que tivéssemos mudanças nesse cenário no sentido que a partir de 2011 surgiram alguns projetos de lei que têm o intuito de regulamentar a profissão do síndico. É o caso do PL (2011) de autoria do ex-governador de Minas Gerais Eduardo Azeredo, e do PL Nº 348 (2018), de autoria do senador Hélio José.

Esses projetos ainda estão longe de serem aprovados e, diferentemente das leis e decretos que tivemos anteriormente no sentido de beneficiar a profissão, essa é uma questão que não irá impactar na profissionalização, pois ela já é uma realidade; pelo contrário, a regulamentação, se não for bem feita, pode trazer prejuízos e criar uma reserva de mercado perigosa, atentando contra o livre exercício da profissão de síndico (artigo 170, parágrafo único, da Constituição Federal).

Isso porque o poder do Estado de interferir em determinada atividade para limitar seu livre exercício só se justifica se o interesse público assim o exigir. Da profissionalização para a regulamentação da profissão é um caminho longo e precisa ser avaliado se é realmente necessário. O STF entende que a regulamentação de profissões é legítima quando houver “potencial lesivo” na atividade exercida e o inequívoco interesse público.

De qualquer forma, o que vemos é que nunca a função de síndico ganhou tanta importância como nos últimos tempos. Isso porque a figura do síndico é essencial para a boa administração de um condomínio. Hoje essa função precisa estar na mão de alguém preparado para lidar com todas as particularidades que esse cargo exige. Por isso, cada vez mais o síndico deve ter a assessoria de uma equipe a fim de auxiliá-lo na administração, é o caso de corpo diretivo, subsíndico, administradora, assessoria jurídica etc.

A tendência é cada vez mais as cidades se verticalizarem, fazendo com que a demanda por síndicos capacitados seja cada vez maior. Para se ter uma ideia desse crescimento de empreendimentos verticais (prédios) residenciais na cidade de São Paulo, segundo pesquisa do Centro de Estudos da Metrópole (CEM) da Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo (Cepid-Fapesp), os imóveis residenciais verticais, os apartamentos, saltaram de 767 mil unidades (com 108,7 milhões de m²) em 2000 para 1,38 milhão (com 190,4 milhões de m²) em 2020. Isso fez com que pela primeira vez a capital tenha mais residências em prédios do que em casas, e a tendência é crescer.

Ser síndico exige conhecimento e aptidão para lidar com os problemas e as questões advindas da administração. É pela gestão dele que um condomínio poderá ser um sucesso ou um fracasso, e, para isso, um síndico bem preparado é condição indispensável na busca por uma gestão condominial moderna, plural e democrática.

 é especialista em Direito Imobiliário e questões condominiais, coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e membro da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Nacional.
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