Conta pool para condomínios, o que é?

O SEU CONDOMÍNIO UTILIZA CONTA POOL? VOCÊ SABE COMO ELA FUNCIONA? QUAIS OS BENEFÍCIOS E RISCOS ENVOLVIDOS?

Como funciona a Conta Pool?

Atualmente, muitos condomínios utilizam a chamada Conta Pool para as suas movimentações financeiras, inclusive, há administradoras que trabalham apenas nesse formato.

Nesse modelo, as administradoras assumem o papel de um “banco”, centralizando todas as arrecadações e pagamentos do condomínio na conta da própria empresa.

No geral, se o condomínio tiver problemas de fluxo de caixa e não tiver recursos para pagar as contas, a administradora realiza os pagamentos deixando o condomínio em dia com os credores. Por outro lado, os valores que estiverem em poder da administradora não são remunerados para o condomínio.

Ao final de cada mês, a administradora fornece demonstrativos sobre as operações realizadas e os saldos de cada conta interna (ordinária, fundo de reserva etc).

É um modelo “simplificado” de um banco. Quando depositamos nosso dinheiro numa instituição, ele não vai para um cofre específico com o nosso nome, ele vai para o cofre do banco. O nosso dinheiro vira um registro eletrônico. Para saber sobre as nossas operações financeiras e nossos saldos, recebemos os extratos. 

O fato é que a conta Pool traz simplificação para o condomínio e facilidades são bem-vindas, mas é importante falarmos sobre os riscos envolvidos.

Administradora não é banco

As administradoras executam atividades burocráticas importantes para o condomínio tais como: contas a pagar, recolhimento de impostos, registro e remuneração de funcionários etc. Mas quando ela faz o papel de “banco” do condomínio, através do modelo de Conta Pool, a administradora assume um risco relevante para ela própria e para seus clientes.

Um dos principais riscos é o de liquidez, explicarei a seguir.

O mercado financeiro, com destaque para o Brasil, é altamente regulamentado. Possui órgãos que monitoram a liquidez das instituições financeiras, como por exemplo, o Banco Central e mesmo com todo o monitoramento existente, vez por outra, um banco quebra e causa instabilidade em todo o mercado.

No caso das administradoras não há um órgão regulador que verifique a capacidade de disponibilidade de recursos sobre os valores que estão nas contas Pool.

Para complicar ainda mais a situação, devido ao perfil de Pessoa Jurídica das Administradoras, elas não são obrigadas a publicar balanços, o que dificulta ainda mais a análise da situação financeira.

Quando um banco quebra, os correntistas garantem um valor de até R$ 250.000,00 pelo Fundo Garantidor de Créditos, no caso de falência ou bloqueio de bens de uma administradora, o condomínio pode perder todo o valor que deixou sob seus cuidados.

Outra diferença é que os bancos emitem títulos no mercado para captar dinheiro para empréstimos, no caso de um condomínio que utiliza a Conta Pool e tem a conta ordinária negativa, são outros condomínios que bancam o saldo. Entende os riscos existentes?

Os recursos depositados numa Conta Pool não remuneram o condomínio, situação diferente em uma conta corrente ou poupança. Certo?

Se os recursos da administradora forem bloqueados devido a algum processo judicial, por exemplo, trabalhista, todos os recursos dos diversos condomínios clientes poderão ser bloqueados.

O condomínio pode usar a Conta Pool?

Depende. Há Convenções que determinam que as arrecadações e os  pagamentos do condomínio deverão estar em conta bancária. Muitas vezes, o síndico nem sabe disso, embora não haja justificativa para não saber já que ele é o representante legal do condomínio.

Qual o risco na situação descrita acima?

Primeiro, há um descumprimento em relação à Convenção, que é a Lei interna principal do condomínio. Segundo, se a administradora entrar em falência e o condomínio perder os valores que estão na Conta Pool, o síndico poderá ser responsabilizado já que estava descumprindo a Convenção em relação a gestão financeira do condomínio (não sou especialista da área jurídica, por isso, usei o verbo “poderá”).

 Você já ouviu falar em “risco sistêmico”?

Desde a crise de 2008 tem se falado e estudado sobre os impactos catastróficos que um risco sistêmico pode ocasionar num mercado ou segmento, como por exemplo, o mercado financeiro que possui um alto grau de interdependência das instituições e operações. 

O marco da crise de 2008, ocasionada pelos créditos subprimes americanos, foi a quebra de um dos bancos de investimentos mais tradicionais do Estados Unidos, o Lehman Brothers. Esse acontecimento afetou o mundo inteiro (queda nas bolsas de valores, bancos anunciando perdas bilionárias,  instabilidade nos mercados, quebras de países, recessão e por aí vai… Acredite: não foi nenhuma “marolinha”).

Então, de uma forma simples, Risco Sistêmico é o risco que possui alto grau de propagação em um mercado ou segmento. Imagine o que aconteceria ao Brasil se o Banco Itaú ou Bradesco quebrasse… Deu para entender?

Agora, aonde quero chegar com o cenário acima? O que tem a ver com as contas Pool das administradoras?

Onde está o risco sistêmico no caso das Administradoras?

Imagine a seguinte situação: uma grande administradora de condomínios está em dificuldades financeiras e possui vários condomínios clientes que utilizam a Conta Pool e alguns desses clientes solicitam a transferência dos valores que possui para contas correntes próprias. A administradora não consegue disponibilizar o dinheiro e com isso cria-se a percepção de que as coisas não estão bem. Diante do alarde, outros condomínios clientes também solicitam a transferência de seus respectivos valores e mais uma vez a administradora não consegue disponibilizar o valor.

Até que a administradora entra em falência, os moradores dos condomínios que eram atendidos pela empresa falida, começam, por exemplo, a propagar o acontecimento nas redes sociais gerando uma onda de solicitações de resgates em Conta Pool de outros condomínios em suas respectivas administradoras. O resultado é que as dificuldades financeiras aparecem e o cenário de risco sistêmico se instala.

Alguns podem achar a situação exagerada, mas reflita sobre a seguinte questão: somente na cidade de São Paulo há mais de 30 mil condomínios com arrecadação anual que gira em torno de R$ 8 a R$ 10 bilhões de reais e não se sabe o quanto desse valor transita por Contas Pool. 

Portanto, se o seu condomínio utiliza Conta Pool e a conta Ordinária está negativa, ele está contribuindo para o aumento do risco.

Como a Auditoria pode contribuir para gestão da Conta Pool?

Se o condomínio optou por esse formato, é possível fazer o acompanhamento periódico de um auditor independente. Verificar se os recebimentos e pagamentos estão sendo registrados corretamente nos demonstrativos do condomínio é um dos trabalhos realizados. Outra atuação do auditor é pedir explicações ao síndico caso os saldos estejam negativos.

O serviço de auditoria proporciona mais transparência, segurança, identificação de problemas e riscos, relacionados às movimentações da Conta Pool do condomínio.

Resumindo

A Conta Pool simplifica o processo de recebimento e pagamentos do condomínio. Se o condomínio tiver problemas no fluxo de caixa, a administradora, dentro do formato Pool, realiza os pagamentos deixando a moradia em dia com fornecedores e prestadores de serviços.

Ressaltamos mais uma vez que administradora não é banco. Enquanto, um banco é uma instituição altamente regulamentada, com informações públicas, a administradora, não. Não há como saber a situação financeira de uma administradora.

E vale aqui uma dica: cuidado quando alguém disser que a administradora atuará como um “banco” para o condomínio. Veja na convenção se o seu conjunto de moradias pode utilizar o modelo de Conta Pool e lembre-se que vivemos num mundo onde o risco sistêmico é cada vez mais presente.

Caso o condomínio opte pelo formato, é possível contratar o serviço de auditoria que deixa o processo mais transparente e seguro, sem contar na possibilidade de  identificar os problemas e riscos, relacionados às movimentações da Conta Pool do condomínio. 

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