Será que a gestão condominial pode influenciar na valorização do meu imóvel?
Observe esse exemplo: Um casal, que estava mudando de cidade, procurava um apartamento para morar com seus dois filhos. Após ouvir as preferências e necessidades do casal, o corretor separou 5 apartamentos com características semelhantes para visitação. Encontraram um apartamento perfeito para as necessidades e estilo da família. Contudo, quando souberam o valor do condomínio, desistiram imediatamente da compra, pois estava 2 vezes acima da média de mercado. Considerando que o corretor apresentou outros bons apartamentos, concluíram que a economia mensal compensaria a falta de encanto.
Visto que o mercado imobiliário é bem competitivo e as opções de apartamentos são muitas, a questão da cota condominial influi diretamente na decisão de compra.
Assim, a má gestão condominial pode gerar um “efeito cascata”. Tornando a cota condominial muito alta e consequentemente, pode acontecer do proprietário se ver obrigado a vendê-lo ou alugá-lo por um preço bem reduzido.
O que é a má gestão condominial
A Gestão Condominial administra e organiza os processos de um condomínio. Entre seus objetivos podemos incluir atender as necessidades dos condôminos, manter as manutenções em dia, proteger e zelar pela segurança do bem e das pessoas.
No entanto, essas tarefas exigem conhecimento técnico e jurídico específico, além de habilidade de negociação e comprometimento. Quando o síndico não tem este perfil, pode ocorrer a má gestão condominial.
Por exemplo, dentre as atribuições necessárias para uma boa gestão condominial podemos citar:
- Cuidar do financeiro e contabilidade;
- Realizar gestão de pessoas e questões trabalhistas;
- Mediar conflitos entre os condôminos;
- Lidar com questões jurídicas;
- Realizar obras e manutenções preventivas;
Mesmo que o síndico esteja bem-intencionado, se ele não conhecer a legislação que rege um condomínio, pode realizar uma má gestão condominial e gerar grandes prejuízos.
Como a má gestão condominial pode desvalorizar um imóvel?
Muitos síndicos não conseguem visualizar que o trabalho dele influi diretamente no valor do imóvel. Situações como a acima citada, acontecem com frequência e o resultado é frustração tanto para os proprietários como para o próprio síndico.
Como a má gestão pode influenciar no valor do imóvel?
Observe estes exemplos:
- Num condomínio em São Paulo, o síndico substituiu os funcionários contratados por uma cooperativa para gerir a mão de obra. O objetivo dessa decisão foi reduzir o valor da taxa condominial.
A princípio, parecia boa ideia, entretanto, quando os cooperados foram demitidos, iniciou-se uma onda de ação trabalhista contra o condomínio.
O prejuízo foi enorme, gerou uma grande dívida e o valor do condomínio triplicou. Devido à má gestão, o síndico teve que renunciar.
- Em outro condomínio, também em São Paulo, o síndico trocou a empresa de manutenção de elevadores por outra que cobrava três vezes menos. Contudo, por falta de conhecimento, não percebeu que o contrato da segunda empresa era só de conservação.
O síndico não sabia que o contrato de manutenção de elevadores incluía as peças, enquanto o de conservação não incluía.
Quando o elevador quebrou, deu-se conta que o contrato de conservação saiu duas vezes mais caro que o de manutenção.
Quem vai arcar com custos gerados pela má gestão condominial? Certamente esses prejuízos vão incidir diretamente na cota condominial.
O resultado disto, é a situação que abordamos no início deste artigo, o condomínio alto gera desinteresse aos compradores. Assim, o proprietário se vê obrigado a desvalorizar seu patrimônio para não ficar meses com o imóvel vazio, gerando custos.
Veja também o vídeo no Youtube: Desvalorização de Patrimônio – Como acontece e como evitar? – Condomínio Soluções
Quais os problemas que podem gerar má gestão condominial?
Conforme vimos, a má gestão condominial pode acarretar sérios prejuízos aos moradores de um condomínio.
Segundo Rodrigo Karpat, advogado imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados, a má gestão condominial pode levar à desvalorização de até 30% do imóvel. Segundo ele, a desvalorização ocorre por conta da falta de manutenção, valores elevados da taxa condominial, dívidas trabalhistas, entre outros.
O portal SocialCondo lista os 5 maiores erros de um síndico, são eles:
- Falta de organização financeira;
- Desconhecimento das leis e normas de condomínio;
- Má comunicação;
- Ausência do síndico e
- Falta de manutenção regular.
Como garantir a boa gestão condominial e evitar prejuízos?
Muitos dos problemas acima citados ocorreram pela falta do Planejamento de Gestão. No início de cada ano deve-se realizar o Planejamento de Gestão em seu condomínio com os principais objetivos a serem alcançados e como serão custeados.
Este planejamento deve ser aprovado na Assembleia, assim, o síndico tem um mapa para seguir e os moradores já sabem o que esperar sobre a atuação dele.
O principal responsável pela gestão do condomínio é o síndico, entretanto, para fazer uma boa gestão não basta apenas boa vontade, é necessário ter habilidade, conhecimento, transparência e resultados consistentes. Afinal, o síndico responde civil e criminalmente pelo condomínio durante sua gestão.
Desta forma, para garantir uma boa gestão condominial, o síndico pode se informar sobre os diversos modelos de gestão e definir qual melhor se adapta ao perfil e necessidade do condomínio. Considere a possibilidade de profissionalizar sua gestão condominial.
Sobretudo, a melhor maneira de garantir a boa gestão condominial e evitar prejuízos é por fazer auditoria de condomínios. Veja os benefícios de uma auditoria:
- Fortalece a confiança dos condôminos;
- Aponta problemas com risco jurídico;
- Orientação especializada em gestão condominial;
- Implantação de práticas preventivas para evitar problemas jurídicos.
É dever do síndico zelar pelo patrimônio dos condôminos, assim, é inadmissível permitir que uma má gestão desvalorize o imóvel dos moradores. Sabemos que o seu interesse é realizar a melhor gestão condominial possível.
Portanto, entre em contato com nossa equipe e descubra como a auditoria pode melhorar a sua gestão condominial. Teremos prazer em atender você.
