A lei do superendividamento e o mercado de imóveis

Para Marcelo Terra, os agentes do mercado imobiliário devem se unir em torno da compreensão e correta adoção da nova lei. Confira o artigo

O tema de hoje é superendividamento, palavra tão extensa em quantidade de sílabas, quanto em significado para as relações de consumo em geral, inclusive ao mercado imobiliário, razão pela qual um dos painéis da Convenção Secovi-SP 2020 concentrou sua atenção nesta temática, para a qual chamei a atenção no artigo As incorporações imobiliárias e o art. 53 do CDC (Revista de Direito Imobiliário n.º 80, janeiro-junho 2016, p. 419). No curto espaço desta Coluna abordarei algumas macroquestões.

Em 1º de julho de 2021 sobreveio a Lei Federal n.º 14.181, alterando o Código de Defesa do Consumidor e também o Estatuto do Idoso, para aperfeiçoar a disciplina do crédito ao consumidor e dispor sobre a prevenção e o tratamento do superendividamento. Apesar de já vigente, a primeira indagação é se sua eficácia é total ou ainda está contida até que sobrevenha a necessária regulamentação em pontos essenciais.

Dentro de um rigor jurídico, a resposta é uma somente: eficácia total somente após a regulamentação. Essa nova lei exigirá um esforço doutrinário e jurisprudencial (com as dificuldades conhecidas por força do risco de uma tendência por vezes populista e ativista) para sua interpretação adequada ao mercado imobiliário, pois o legislador mais uma vez não teve o cuidado de separar devidamente o joio do trigo, ao jogar o produto imóvel no areal comum de todo e qualquer produto.

A partir de agora a Política Nacional de Relações de Consumo contempla o fomento de ações direcionadas à educação financeira e ambiental dos consumidores, a instituição de mecanismos de prevenção e tratamento extrajudicial do superendividamento e de proteção ao consumidor pessoa natural e a instituição de núcleos de conciliação e mediação de conflitos oriundos de superendividamento.

Passam a ser direitos básicos do consumidor a garantia de práticas de crédito responsável, de educação financeira e de prevenção e tratamento de situações de superendividamento, preservado o mínimo existencial (atenção especial), nos termos da regulamentação (ainda inexistente), por meio da revisão e da repactuação de dívida (com ampliação das causas se revisão contratual), e a informação acerca dos preços dos produtos por unidade de medida, tal como por quilo, por litro, por metro ou por outra unidade, conforme o caso.

Afinal, o que se entende por superendividamento? A resposta está no novo art. 54-A, § 1º, do CDC: impossibilidade manifesta (não é qualquer dificuldade) de o consumidor pessoa natural (isto é, pessoa física, jamais pessoa jurídica), de boa-fé (muito importante essa ressalva) de pagar a totalidade (é o conjunto das dívidas que importa) de consumo, exigíveis (já vencidas) e vincendas, sem comprometer seu mínimo existencial, nos termos da regulamentação (ainda não emitida), não se aplicando ao consumidor que tenha contraído dívidas mediante fraude ou má-fé, pela contratação dolosa com o propósito de não realizar o pagamento, nem incidem na contratação de produtos e serviços de luxo de alto valor.

Mas, ainda não sabemos os parâmetros legais objetivos do que seja mínimo existencial. Seria o salário mínimo, fixado em lei, nacionalmente unificado, capaz de atender às suas necessidades vitais básicas e às de sua família com moradia, alimentação, educação, saúde, lazer, vestuário, higiene, transporte e previdência social, um dos direitos sociais elencados no art. 7º, IV, da Constituição Federal? O mínimo existencial é doutrinariamente vinculado ao conceito de patrimônio mínimo a garantir a dignidade humana da pessoa do devedor que não pode ser reduzido à miserabilidade. À evidência, a utilização de normas abertas e conceitos vagos tem a potencialidade de uma insegurança jurídica, exatamente pela ausência de previsibilidade em sua aplicação.

A nova lei inverte desde logo o ônus da prova: deve o fornecedor demonstrar que adotou a política da concessão de um crédito responsável, cabendo ao fornecedor, dentre outras obrigações, informar o consumidor, prévia e adequadamente, no momento da oferta, sobre o custo efetivo total (taxa percentual anual e compreenderá todos os valores cobrados), a taxa efetiva mensal de juros, bem como a taxa dos juros de mora e o total dos encargos, de qualquer natureza na hipótese de mora, o montante das prestações, o agente financiador e a soma total a pagar, com e sem financiamento, as consequências genéricas e específicas do inadimplemento, sempre considerando a idade do consumidor. Deve o fornecedor avaliar de forma responsável as condições de crédito ao consumidor, mediante análise das informações disponíveis em bancos de dados de proteção ao crédito.

O consumidor (pessoa natural) superendividado tem de requerer judicialmente a instauração do processo de repactuação de dívidas, mas que não podem abranger, o que é salutar, os contratos celebrados dolosamente, nem as dívidas provenientes de contratos de crédito com garantia real de financiamento imobiliário e de crédito rural.

Enfim, os agentes do mercado imobiliário (incorporadores e loteadores, em especial) devem estar atentos à nova lei, devem se unir no seu estudo, na sua compreensão, na sua correta aplicação, abrindo permanente diálogo com os demais atores do mundo consumerista, ouvindo atentamente seus argumentos, expondo correta e didaticamente as peculiaridades da compra e venda imobiliária. Está será a missão do Secovi-SP: promover entendimento e diálogo para que as boas intenções do legislador sejam adequadamente aplicadas.

Marcelo Terra é advogado e coordenador do Conselho Jurídico da Presidência do Secovi-SP.

 

Autor: Assessoria de Comunicação – Secovi-SP

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